INVESTIRE NEL MATTONE: UNA SCELTA SEMPRE CONVENIENTE?

Quando si parla di investimento immobiliare, bisogna prima di tutto chiarire se ci riferiamo all’acquisto della casa dove vivere per sempre o se invece vogliamo diversificare il nostro patrimonio con un’alternativa ai tradizionali strumenti finanziari. Nel primo caso, si tratta di soddisfare un bisogno personale a cui non possiamo e non vogliamo rinunciare, nel secondo caso, è bene prestare molta attenzione.

La percezione distorta dell’investimento immobiliare

L’investimento immobiliare è spesso considerato una forma di risparmio sicura e redditizia, ma in realtà presenta dei rischi e delle limitazioni che non sempre sono evidenti. A differenza dell’investimento finanziario, che si basa su strumenti quotati e negoziati in mercati regolamentati, l’investimento immobiliare non ha una quotazione ufficiale e quindi è difficile valutare costantemente il suo prezzo. Questi fattori influenzano non solo il rendimento effettivo dell’investimento, ma anche la percezione e il comportamento del risparmiatore.

L’esistenza fisica dell’immobile e l’impossibilità di sapere quotidianamente (o anche mensilmente) il suo valore, hanno delle conseguenze psicologiche che limitano la razionalità del risparmiatore nella scelta tra un investimento immobiliare e uno finanziario.

Ad esempio, un immobile che si deprezza drasticamente, non ha lo stesso impatto emotivo che produce un crollo dei mercati finanziari, proprio perché in quest’ultimo caso l’investitore riesce a toccare con mano e in tempo reale il deprezzamento del suo investimento, diversamente da quanto accade per l’immobile per il quale non esiste una rendicontazione periodica della sua valutazione.

Infine, l’investimento immobiliare è esposto a dei rischi specifici che possono compromettere il suo valore o la sua redditività. Tra questi ci sono i rischi legali, come le controversie con gli inquilini o i vicini, i rischi ambientali, come i danni causati da eventi naturali o da inquinamento, i rischi economici, come la variazione della domanda e dell’offerta di immobili o la fluttuazione dei tassi di interesse.

Le spese di un immobile

Quando si decide di investire in un immobile, si deve tenere conto non solo del prezzo di acquisto, ma anche di tutti i costi che si devono affrontare per mantenere, gestire e vendere il bene. Questi costi possono incidere significativamente sul rendimento dell’investimento e sul suo valore nel tempo. vediamo insieme quali sono i principali come valutarli correttamente:

• Costi di acquisto: sono le spese che si devono sostenere per comprare un immobile, tra cui il prezzo di vendita, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, le spese notarili, le commissioni di agenzia e le eventuali spese di finanziamento. Questi costi variano a seconda del tipo di immobile (residenziale o commerciale), della sua ubicazione, della sua classe energetica e del regime fiscale applicabile.

• Costi di gestione: sono le spese che si devono affrontare per mantenere e amministrare l’immobile, tra cui le spese condominiali, le utenze, le tasse comunali (come l’IMU e la TARI), le assicurazioni, la manutenzione ordinaria e straordinaria, la contabilità e la gestione degli inquilini. Questi costi dipendono dallo stato e dalle caratteristiche dell’immobile, dal tipo di contratto di locazione, dalla durata e dalla frequenza degli affitti.

• Costi di vendita: sono le spese che si devono sostenere per vendere un immobile, tra cui le imposte sulle plusvalenze, le spese notarili, le commissioni di agenzia e le eventuali spese di estinzione del mutuo. Questi costi variano a seconda del tipo di immobile, della sua valorizzazione nel tempo, della durata della detenzione e del regime fiscale applicabile.

Altro fattore da non sottovalutare è la liquidabilità del mercato di riferimento. Se un investimento finanziario è molto liquido, facilmente smobilizzabile e con un prezzo certo, un investimento immobiliare è un investimento poco liquido, con un prezzo incerto e soprattutto con dei costi di disinvestimento elevati (notaio, agenzie alla ricerca di compratori ed eventuali costi di ristrutturazione), per non parlare dei costi di manutenzione.

Conclusioni

È possibile che nei prossimi anni non ci siano più grosse differenze di rendimento tra le due strategie di investimento. Tuttavia, per quanto sopra esposto, laddove si presenti l’esigenza o l’intenzione di porre in essere un investimento immobiliare diverso dall’acquisto di una prima casa, occorre prendere in forte considerazione tutte queste variabili cercando di vedere con occhi diversi il mondo del mattone e quello della finanza.